سرقفلی به زبان ساده
سرقفلی به زبان ساده حقوقی است معنوی که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می‌کند و برابر این حق میتواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.
به دارایی نامشهودی که ، در نتیجه اکتساب یک شرکت توسط شرکتی دیگر به قیمت بیشتر از ارزش واقعی ایجادشده، سرقفلی گفته میشود. ارزش برند شرکت، روابط خوب با مشتریان، روابط خوب با کارکنان ، حق کپی‌رایت نشان‌دهنده سرقفلی است.
سرقفلی دو معنای حقوقی متفاوت دارد. این عبارت میتواند به کالا یا اشتهار یک نام تجاری و شهرت عالی شرکتی اشاره داشته باشد که مزایای رقابتی مهمی را فراهم می‌کند. در مفهوم اول مؤسسه‌ای ، دارایی‌های مهم ولی نامشهودی دارد که در ترازنامه گزارش داده نشده‌است. در حالت دوم، مؤسسه ممکن است برای خرید سرقفلی‌ای که در طول سال‌ها به وسیلهٔ سازمان دیگری ایجاد شده‌است، مبلغی نقد بپردازد. (تنها سرقفلی خریداری شده در بخش دارایی در ترازنامه گزارش میشود.)
مبنای این حق مالی بر این پایه استوار است که موسسات تجارتی بیشتر اوقات در ساختمان‌هایی ساخته می‌شوند که مالکیت آن‌ها متعلق به دیگران است، و این ارزش را باید سوایِ ارزشِ مادیِ آن ملک، و متعلق به کسی دانست که آن را به وجود آورده‌است. از سوی دیگر ادامهٔ فعالیت تاجر که آن را می‌توان به هر پیشه خدماتی یا حتی تولیدی نیز تسری داد تا حد زیادی مستلزم استقرار او در مکان اولیه است.
این حق به صاحب آن اجازه می‌دهد ثمرهٔ فعالیت خود را از مالک یا کسی که پس از او قصد اجاره محل را دارد دریافت کند، و همچنین اختیارِتامِ مالک برای‌بیرون‌کردنِ مستأجر را ازبین می‌برد.
همچنین مساجر تا هر زمانی که بخواهد میتواند ملک را به اجاره خود نگه دارد ، ولی اگر مالک به یکی از دلایل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی را عنوان حق کسب و یا تجارت به مستاجر بپردازد.
این مبلغ در واقع ارزش و اعتباری است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است. اما سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها میتواند به قرارداد خاتمه دهد به شرح زیر است:
- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان وی استفاده کند.
- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
- اگر مالک بخواهد ملک را بازسازی یا تخریب کند.
انواع سرقفلی:
سرقفلی را می‌توان به دوسته تقسیم کرد: سرقفلی واقعی و سر قفلی مجازی
1. سرقفلی مجازی:
حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد بهدستآمده از کسب با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.
حق کسب یا پیشه در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» هم آمده است. بعضی به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.
عده‌ای حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند اما این دو، دو حق مجزا با هدفی متفاوت هستند.
2. سرقفلی واقعی:
حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. فرض کنید پاساژ جدیدی ساخته شده باشد، مغازه‌های آن پاساژ فقط حق سرقفلی دارند. به این تعریف از سرقفلی، «سرقفلی واقعی» نیز گفته میشود.
سرقفلی مغازه مبنای قراردادی دارد، به‌عبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستأجر واگذار شده است و به این مستأجر مالک سرقفلی گفته میشود.
دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره می‌دهد.
عوامل تعیین‌کننده میزان سرقفلی واقعی، محل ملک، نوع و مساحت و گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است.
اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد.
یا مستأجر میتواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.
سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حقی به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» برای مستاجر ایجاد می‌شد که طبق عقیده برخی صاحب‌نظران این حق برای مستاجر حق تقدم در اجاره را موجب می‌شد. بعد از گذشت مدتی مستاجر بدون توجه به مدت اجاره با داشتن حق انتقال به غیر می‌توانست منافع مستاجره را در کنار حق کسب و پیشه طبق ماده ۱۹ قانون فوق به دیگری انتقال دهد و در غیر این صورت با پرداخت مبلغی تحت عنوان حق مالکانه، رضایت مالک را برای انتقال جلب نماید.
انتقالات مذکور در عرف اغلب تحت عنوان سرقفلی صورت می‌گیرند و جالب است که حرفی از واگذاری حق کسب و پیشه به میان نمی‌آید. به این ترتیب سرقفلی عرفی در عرف از مقررات مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت استفاده می‌کرد و نتیجه این روند این شد که برخی معتقد شدند حق کسب و پیشه و حق سرقفلی یکی هستند. این در حالی است که سرقفلی به مفهوم واقعی آن حقی است در ملک تجاری که به قیمت عادله روز قابل خرید و فروش است و نیازی به تحقق ندارد.
عوامل موثر در تعیین ارزش حق کسب و پیشه:
- طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
- نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر
- شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
- مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیۀ اشیا مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است.
- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
مدت زمان سرقفلی
علی‌رغم اینکه در عرف، مدت زمان در سرقفلی دارای هیچ اهمیتی نیست، مقنن با توجه به اجاره بودن رابطه مالک و صاحب سرقفلی، مدت را از اساسی ترین ویژگی‌های آن می‌داند و در حالی که کسبه و تجار از واگذاری سرقفلی ملک خود سخن می‌گویند مقنن از وجهی که در این میان مبادله میشود تحت عنوان سرقفلی یاد می‌کند و بالاخره زمانی که مالک ملک با انتقال سرقفلی مغازه خود بر این باور است که مغازه متعلق به صاحب سرقفلی می‌باشد و نمی‌تواند او را از آنجا بیرون کند. مگر در مواردی که ملکش مورد تعدی یا تفریط قرار می‌گیرد، مقنن با دادن اختیار تام و مطلق به وی او را تشویق می‌کند تا عقیده واقعی خود را کتمان کرده و با بهانه‌های مختلف که قانون برایش فراهم آورده است تعادل اقتصادی و تجاری ایجاد شده را بر هم زده و مستأجر را تحت فشار قرار دهد.سرقفلی عرفی دو نوع است: سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و سرقفلی و سرقفلی واقعی.
چگونه هنگام عقد قرار داد سرقفلی توافق کنیم؟
همان‌طور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان‌پذیر است:
۱. هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
۲. هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
۳.هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته میشود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند.
مبلغ سرقفلی چگونه مشخص میشود؟
- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
- مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و…)
- نوع کسب و کار مستأجر
- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
- وضع محل اجاره از نظر بنا
نکته:
- اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید باید بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد میشود، بنابراین اگر می‌خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‌شود.
- اگر مالک، ملک خود را به شخص دیگری بفروشد باید بدانید که مالک جدید ملزم به پذیرش و رعایت تمام توافقات شما با مالک قبلی در زمینه سرقفلی است، ضمن اینکه مالک جدید حق و حقوقی بیش از مالک قبلی ندارد. بنابراین نیازی به عقد قرارداد جدید با مالک جدید نیست و در صورت عقد قرارداد جدید نیز حق و حقوق قبلی تغییری نمی‌کند.
