اصطلاحات رایج مشاورین املاک
شغل مشاوره املاک شغلی تخصصی و در این شغل اصطلاحات و زبانی تخصصی نیز بکار میرود. ممکن است اصطلاحات و کلمات بکار رفته توسط مشاورین املاک برای برخی افراد گیج کننده باشند. در این مطلب ما با پرکاربرد ترین اصطلاحات و کلمات استفاده شده توسط این عزیزان میپردازیم.
اجاره نامه
اجاره نامه نیز مثل مبایعه نامه قراردادی است که اتحادیه ها در قالب برگه هایی از پیش تدوین شده در اختیار مشاورین املاک قرار جهت قرارداد های اجاره، میگذارند.
اجاره نامه سندی نوشته شده است که بین مالک و مستاجر تنظیم میشود که موارد زیر را شامل میشود.
- مشخصات کامل طرفین قرارداد
- آدرس محل زندگی طرفین
- تاریخ دقیق قرارداد ( زمان شروع و پایان قرارداد )
- میزان دقیق ودیعه یا اجاره
- عهد های طرفین قرارداد و ضمانت های اجرایی آنها ( ضرر و زیان تعدی از قرار داد )
مبایعه نامه
مبایعه نامه، قولنامه های چاپ شده و از پیش آماده شده است که این برگه ها از طرف اتحادیه های املاک به مشاورین املاک جهت عقد قرارداد های خرید و فروش داده میشود. در مبایعه نامه بند های قانونی که برای یک خرید و فروش ضروری و لازم است قید شده اما این موضوع دلیلی بر بی عیب و نقص بودن مبایعه نامه ها نیست. همچنین در بند آخر این قسمت توضیحات وجود دارد که طرفین قرارداد بتوانند شرایط اضافی و لازم را برای معاملات خود در نظر بگیرند.
موارد الزامی در یک مبایعه نامه به شرط زیر است:
- مشخصات کامل و دقیق از طرفین معامله
- آدرس دقیق زندگی طرفین قرارداد
- تاریخ عقد قرارداد
- تعهدات طرفین نسبت یه یکدیگر و تضمین های آنها ( ضرر و زیان تعدی از قرارداد )
خیارات
خیارات، اختیاراتی که فروشنده و خریدار توسط قوانین و شروطی که میان خود تعیین کرده اند، گفته میشود. خیار انواع مختلفی در معامله دارد:
خیار تأخیر ثمن – خیار رویت و تخلف از وصف – خیار غبن – خیار تدلیس – خیار شرط – خیار حیوان – خیار مجلس – خیار عیب – خیار تبعض صفقه.
بندی در مبایعه نامه وجود دارد که اسقاط کافه در آن ذکر شده است که در آن اختیاراتی را در قرار داد از شما سلب میکند ولی بعضی خیارات مانند خیار تدلیس قابل سلب و اسقاط نیستند که لازم است به این موضوع توجه داشته باشید.
موجر
موجر همان صاحب ملک یا همان مالک است که ملک را در قبال دریافت ودیعه و اجاره به مستاجر واگذاری میکند.
پایان کار
پایان کار، یکی از اصطلاحات اصلی که در بنگاه های معامله ملک شنیده میشود. مدارکی است که ساختمان ها دارند و پس از اتمام ساخت آنها صادر میشود. صدور این گواهی منوط به تایید شهرداری از قبیل رعایت مقررات فنی و مهندسی و سازمان های مربوطه و همچنین پرداخت تمام عوارض و مالیات آنها میباشد.
فرم ۱۹
فرم ۱۹، گواهی مالیات بر ارث است. برگه ای که باید وراث در زمان انتقال ملک موروثی یا فروش آن بر طبق ماده ۳۵ قانون مالیات از سازمان دارای دریافت کنند که لازمه آن پرداخت مالیات بر ارث از متوفی میباشد که بسته با طبقه نسبت وارث ارقام متفاوتی میباشد.
گواهی انحصار وراثت
بعد از فوت یکی از بستگان نزدیک برای اطلاع از میزان قدرالسهم بازماندگان از میراث متوفی باید به شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی مراجعه کرده و درخواست گواهی انحصار وراثت دهد.
دریافت این گواهش عموما دو ماه به طول میانجامد که دلیل آن اطمینان مراجع قضایی از نبود وارث دیگر است که با نشر آگهی در روزنامه های رسمی انجام میشود و این روند یک ماه بعد از نشر آگهی به پایان میرسد.
معامله معارض
در صورتی که یک ملک به بیش از یک نفر فروخته شود به آن معامله، معامله معارض گفته میشود که این موضوع بیشتر در پیش فروش ها و زمین های بایر اتفاق میافتد.
تفکیک املاک مشاع
وقتی دو یا چند نفر صاحبان مشترک ملکی باشند و بخواهند سند های مجزایی برای هر سهم اخذ کنند که دخل و تصرف و استفاده از آنها سندهایی مثل خرید و فروش و یا وثیقه داشته باشند، باید برای تفکیک مشاع اقدام کنند.
در تفکیک اسناد ملک جدا شده ولی ملک همچنان مشاع میباشد.
افراز املاک مشاع
مانند تفکیک سند مشاع ، افراز ملک مشاع به معنی مستقل کردن سهم هریک از افراد شریک در ملک میباشد. اما با این تفاوت که در سند مالکیت نام تمامی صاحبان وجود دارد. فقط ملک مورد نظر از نظر مساحت تفکیک نشده. با درخواست افراز ملک مشاع، ملک مورد نظر از نظر مساحتی تقسیم شده و برای آن سند جدا به سهم او(تقاضا کننده) صادر میشود.
در صورت عدم رضایت سایر صاحبان ملک متقاضی میتواند با مراجعه کردن به دادگاه درخواست خود را اعلام کند.
ثمن
ثمن به معنی بهایی است که در معامله برای چیزی پرداخت میشود. برای مثال قیمت مشخص شده برای یک ملک ثمن آن ملک گفته میشود.
ملک مشاع
به املاک تقسیم نشده ی مشترک بین دو یا چند نفر که همگی در آن شریک هستند ملک مشاع گفته میشود. برای مثال: پشت بام، راه پله ها، حیاط و چند قیمت دیگر از آپارتمان بین ساکنین آن مشاع به حساب می آید و همه اعضا به یک اندازه حق استفاده از آنها را دارند مگر آنکه در سند مالکیت آنها حق استفاده به شخص خاصی داده شده باشد.
گواهی معامله
پس از معامله فروش، فروشنده برای کار های اداری ملک باید به ادفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و گواهی معامله را دریافت کند. به فروشندگان دو برگه یکی برای دارایی و دیگری برای شهرداری داده میشود. بعد از استعلام های صورت گرفته و تسویه بدهی طرفین میتوانند برای انتقال سند به این دفاتر مراجعه کنند.
عرصه و عیان
به زمینی که ساختمان یا هر نوع سازه ای روی آن بنا شده باشد عرصه میگویند و ساختمان یا سازه ای که روی عرصه قرار دارد عیان نامیده میشود. در خرید و فروش خانه های ویلایی متراژ عرصه ذکر میشود و معامله انجام میگردد و در خرید و فروش آپارتمان متراژ اعیان از اهمیت ویژه ای برخوردار است و معامله بر اساس آن صورت میگیرد.
اگر بخواهیم در توضیحی کوتاه سرقفلی را شرح دهیم، سرقفلی یادداشتی از یک اجاره بلند مدت بین طرفین برای کاربری یک ملک تجاری است. مستاجر حق فعالیت تجاری را در این ملک خواهد داشت. در سرقفلی حق کسب و پیشه نیز وجود دارد. حق کسب و پیشه یا تجارت، حقی است که از مستاجران چنین اماکن تجاری ای حمایت میکند.
برای مثال شما مغازه ای را از مالک آن اجاره میکنید و در آن یک فست فودی یا هر شغل دیگری راه اندازی میکند و با نهایت تلاش به شهرت میرسید، حال بعد از اتمام قرارداد اگر مالک دیگر حاضر نباشد مغازه را به شما اجاره (سرقفلی) دهد تمام شهرتی که شما بدست آورده بودید را میتواند به نفع خود استفاده کند.
قانون گذار (سرقفلی) ارزش افزوده ی پنهان برای ملک های تجاری را در نظر گرفته و از حق مستاجران به نحوی دفاع میکند.
سرقفلی فقط برای اماکن تجاری و نه مسکونی وضع میشود.
تجربیات خود از معاملات را با ما و دیگر کاربران در فسمت نظرات در میان بگذارید.
